부동산 버블이 터진다면 어떨까?
부동산 버블이 터진다면 어떨까?
  • 김은영 기자
  • 승인 2020.02.10 15:49
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[퓨처타임즈=김은영 기자] 부동산 버블이 터진다면 어떨까? 미국은 버블 붕괴에 대한 준비가 되어 있을까? 2008~2009년에 맞이한 금융 위기는 글로벌 금융 시스템에 심각한 약점을 노출했다. 이후 대출이 마르고 두려움이 심해지면서 경기 침체로 빠져 들었다. 문제는 그 약점이 지금도 적절하게 해결되지 않았다는 점이다.

하버드 로스쿨(Harvard Law School)의 마크로 (Mark Roe) 교수는 주택 시장과 글로벌 사고에 대해 탐구한다. 이미지: REUTERS/Mike Blake

2008-2009년 금융 위기는 글로벌 금융 시스템 아키텍처에서 심각한 약점을 노출했다. 주택 거품의 문제를 처리할 수 없는 모기지 지원 증권의 하룻밤 시장 약 9년 후, 그 약점은 적절하게 해결되지 않았다.

 

위기가 닥쳤을 때, 미국의 기업과 투자자들은 밤새 은행과 다른 금융 회사에 여분의 현금을 빌려 주었고, 그 다음날 아침 대출금과 이자를 상환해야 했다. 은행 예금 보험은 최대 $100,000까지만 커버하기 때문에 수백만 달러를 저축하는 사람들은 종종 매우 안전하고 장기적인 미국 재무부 채무를 담보로 하는 시장을 선호했다.

Image: Pew Research Centre
Image: Pew Research Centre

그러나 하룻밤의 대출 기관은 더 높은 금리를 지배할 수 있다. 만약 그들이 안전하지 않은 모기지-풀을 담보로 가져가면 많은 사람들이 그렇게 했다. 곧 미국의 인기 주택 시장은 수조 달러의 돈 시장으로 운영되고 있었다.

 

그러나 이러한 거래를 뒷받침하는 자산 풀은 점점 저 품질 모기지를 구성했기 때문에 불안정한 경우가 많았다. 2009년에는 기업들이 공황 상태에 빠졌다. 그들은 모기지-풀(mortgage-pool)을 담보로 하여 하룻밤 사이에 현금을 주차한다는 생각에 푹 빠졌다. 이로 인해 현금에 의존하게 된 금융 시스템이 동결되었다. 대출이 마르고 두려움이 심해지면서 경기 침체로 빠져 들었다.

 

그 경험은 금융 시스템을 보다 안전하게 만들기 위한 노력을 자극했다. 한 가지 주요 목표는 모기지-풀 대출 기관이 상환하여 문제의 첫 징후가 발생하지 않도록 하는 것이다. 하나 또는 두 개의 은행이 실패하면 이 목표를 달성 할 수 있을 것 같다. 그러나 경제 전반의 금융 이벤트가 여러 금융 회사의 동시 붕괴를 유발하면 모든 베팅이 중단된다.

 

이것은 나쁜 소식이다. 결국, 주택 시장은 10년 또는 20년 마다 과열된다. 시스템이 충분히 안정되면 재앙없이 식을 수 있다. 그러나 이제 주택 담보대출의 1조 달러 규모의 하룻밤 사이의 환매시장(Repo market)이 너무 커서 주택 시장이 후퇴할 때 재무 안정성이 위협 받을 수 있다.

 

기존 개혁은 은행 붕괴 후 48시간 이내에 복잡하고 테스트되지 않은 상환 프로세스를 완료하기 위해 당국과 은행에 의존하기 때문에 이러한 위험을 완화하지 못한다. 여러 은행이 동시에 실패하면 달성하기가 매우 어려울 것이다.

 

주택 위기에 직면했을 때, 대출 기관은 은행을 안정시키고 하룻밤 사이에 대출을 철회하기 위해 테스트 되지 않은 프로세스에 의존할 수 없다고 결정하면서 다시 당황할 것이다. 현금을 빼앗긴 은행들은 2008년과 2009년처럼 대출을 줄였고 다시 경기 침체에 빠졌다.

 

여기서 충격적인 사실은 그러한 충격에 앞서 구조 조정을 준비하는 것이 대출 기관들이 더 많은 하룻밤 대출을 제공하도록 장려한다는 것이다. 이는 하룻밤 사이에 시장을 확대하고 담보 대출을 보다 쉽게 하며 붕괴 비용을 증가시킨다.

 

이것은 단순한 추측이 아니다. 대부분의 모기지 시장 관찰자들은 의회가 대부분의 파산 절차에서 모기지 채권을 면제한 후 2005년에 성장이 가속화 되었다고 믿는다. 이는 상환 대기 시간을 없애는 조치이다. 이러한 변화로 인해 모기지 대출 기관은 그들의 활동이 매우 안전하다는 확신을 갖게 되었다. 더 이상 대출자의 품질에 대해 걱정할 필요조차 없었다. 위기가 닥쳤을 때, 그 신뢰는 빠르게 사라지고 투자자들은 도망쳤다.

 

최근에 이 상황을 플로리다 키스제도(Florida Keys)와 같은 허리케인 지역의 상황과 비교했다. 강건한 건축 법규는 홍수 발생시 건물이 더 세울 수 있음을 의미한다. 그러나(그리고 다른 허리케인 계획) 더 많은 사람을 끌어들인다. 허리케인이 타격을 입어도 특히 건물이 예상보다 신뢰성이 떨어지는 경우 거주자가 여전히 당황할 수 있다. 더 많은 주민이 동시에 도망가면 탈출 경로가 빨리 정체되어 모든 사람이 위험에 처할 수 있다.

 

주택 담보대출을 마치 미국 재무부 채권처럼 취급하는 것은 2008년의 실수였으며 오늘날의 실수이다. 미국 당국이 해야 할 일은 공황과 버블의 영향을 받지 않는 미국 국채의 하룻밤 화폐 시장에 대한 보호를 강화하는 동시에 모기지 지원 증권의 단기, 하룻밤 파이낸싱이 누리는 대부분의 법적 이점을 역행하는 것이다.

 

이를 위해 지난 12월 잭 리드(Jack Reed) 상원 의원이 제출한 법안은 규제 기관이 금융 시스템을 어떻게 불안정하게 만들 수 있는지에 대해 신중하게 검토해야 할 법안이다. 의회는 또한 주택 소유권에 대한 끊임없는 홍보를 취소하여 모기지를 쉽게 입수할 수 있게 하고 모기지 풀을 쉽게 판매할 수 있도록 해야 한다.

 

미국 공공 부채 관리는 또한 금융 시스템을 보다 안전하게 만드는데 도움이 될 수 있다. 야간 모기지-풀 시장은 보험이 없는 은행 예금에 의해 암시되는 위험없이 현금에 쉽게 접근하기를 원하는 단기 미국 재무부 청구서가 충분하지 않기 때문에 부분적으로 존재한다. 미국 재무부가 장기적 의무보다는 단기적 의무를 더 많이 매각하면 대출 기관이 모기지 풀로 전환할 가능성이 줄어 든다. 이러한 제안은 존재하지만 아직 구현되지 않았다.

 

2008년 미국 주택 시장 붕괴로 촉발된 세계 금융위기는 주택시장 붕괴에 직면해 금융 시스템이 얼마나 취약한지에 대한 중요한 교훈을 전달 하였다. 불행히도, 정책 입안자들은 아직 완전히 적용하지 못했다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.

  • 서울특별시 영등포구 국회대로 800 (여의도동, 여의도파라곤) 1236호
  • 대표전화 : 02-783-7789
  • 팩스 : 02-783-7790
  • 청소년보호책임자 : 최성립
  • 법인명 : 퓨처타임즈
  • 제호 : 퓨처타임즈
  • 등록번호 : 서울 아 51999
  • 등록일 : 2017-11-20
  • 발행일 : 2017-05-01
  • 발행인 : 송승호
  • 편집인 : 송승호
  • 퓨처타임즈 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2020 퓨처타임즈. All rights reserved. mail to
ND소프트